iải pháp tháo gỡ 5 “điểm nghẽn” cho thị trường BĐS trong nước

No comments

UBND Tp.HCM, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được triển khai xây dựng trước phần móng và hầm sau khi đã được thẩm định thiết kế

Nhằm tháo gỡ 5 “điểm nghẽn” chủ yếu của thị trường bất động sản (BĐS), Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đã đưa ra một số giải pháp như: xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, trao quyền thẩm định, chuyển nhượng dự án cho cơ quan quản lý cấp địa phương (Tp.HCM), doanh nghiệp…

Theo HoREA, các “điểm nghẽn” của thị trường BĐS gồm: giải phóng mặt bằng (GPMB), thủ tục hành chính, tiền sử dụng đất, chính sách tín dụng và chính sách chuyển nhượng dự án BĐS.
Giải pháp cho điểm nghẽn về GPMB

Theo Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, điểm nghẽn GPMB dẫn đến tình trạng dự án “da beo”, không thể triển khai, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài. Hiện, Tp.HCM có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó nhiều dự án BĐS vướng khâu GPMB. Việc triển khai GPMB phục vụ cho các dự án chỉnh trang đô thị, dự án xây dựng khu đô thị mới rất khó khăn, người có đất thường lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài gây mất nhiều thời gian, công sức của cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư.

dự án ngừng triển khai
Nhiều dự án BĐS tại Tp.HCM đã ngừng triển khai nhưng

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, cần sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang, các khu đô thị mới hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị.

Đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, “Tổ chức phát triển quỹ đất” của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, GPMB, sau đó đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn về tiền sử dụng đất

Điểm nghẽn tiền sử dụng đất đang là “gánh nặng” của doanh nghiệp và người tiêu dùng lại là người “gánh chịu” khi mua nhà, là môi trường tạo cơ chế “xin – cho” và là “ẩn số” mà nhà đầu tư không thể đoán trước khi quyết định đầu tư.

Theo HoREA, cần thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường. Cần coi đây là một sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất như đề xuất của UBND Tp.HCM. Cách làm này hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Tuy nhiên, để thay đổi, cần có thời gian để tạo sự đồng thuận. HoREA đưa ra một số giải pháp trước mắt như: tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, cho phép doanh nghiệp được tham gia và nêu ý kiến khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình, tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Ngoài ra, để chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, cần bãi bỏ cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet, thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu.
Giải pháp điểm nghẽn về thủ tục hành chính

Điểm nghẽn thủ tục hành chính nhiêu khê, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng), HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5, Điều 78 Luật Xây dựng. Việc sửa đổi theo hướng giao Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1 và các dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2. Cần thống nhất thủ tục này vào quy trình, thủ tục cấp phép xây dựng. Về lâu dài, nên để các tổ chức tư vấn có giấy phép hành nghề thực hiện thẩm định thiết kế này và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

UBND Tp.HCM, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được triển khai xây dựng trước phần móng và hầm sau khi đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật để giảm thời gian chờ cấp giấy phép xây dựng toàn bộ công trình.

Đề nghị miễn thủ tục xin cấp phép xây dựng công trình trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được duyệt, giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án xây nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.
Giải pháp điểm nghẽn chính sách tín dụng và chính sách chuyển nhượng

Về điểm nghẽn chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS, HoREA kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước cho phép các trường hợp nhận nhà từ ngày 01/01/2017 trở đi được giải ngân đến hết hợp đồng do số lượng này không nhiều, nếu phải vay thương mại thì sẽ rất khó khăn.

Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ KH&ĐT sớm trình Chính phủ phương án bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách NOXH. NHNN có cơ chế để tính lãi suất cho vay hàng năm trong khoảng 15-20 năm cho người mua căn đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền.

Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/2015/NĐ-CP và Nghị định 58/2012/NĐ-CP đã cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS nhưng đến nay chỉ có duy nhất Quỹ đầu tư BĐS của Techcombank hoạt động. Thị trường chứng khoán phái sinh và Quỹ tín thác BĐS (quỹ REIT) vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường BĐS.

Khi chỉ riêng Tp.HCM đã có 500 dự án ngừng triển khai, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, chuyển nhượng dự án BĐS là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS. Do đó, HoREA đề nghị cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ khi đã hoàn thành GPMB, tạo quỹ đất sạch của dự án. Bởi, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà nên cần coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS. Như vậy, nếu bên chuyển nhượng dự án chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.