Giải pháp để Tp.HCM xây căn hộ 100 triệu đồng thành công

No comments

Tăng giá theo quy tắc lệch tầng. Giá nhà sẽ tăng lên theo tầng, chẳng hạn căn tầng 5 có giá thấp nhất và giá căn tầng 4, 3, 2 sẽ tăng dần. Vì di chuyển

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng Tp.HCM có thể xây căn hộ siêu rẻ như Bình Dương với 20m2 sàn hoàn thiện, 10m2 tầng lửng dự phòng.

Từng vấp phải nhiều khó khăn khi thí điểm làm căn hộ 20m2 tại Tp.HCM năm 2009-2010, ông Đực cho rằng, về mặt ý tưởng làm căn hộ siêu rẻ, Sài Gòn đã đi trước Bình Dương nhưng lại về sau do còn băn khoăn, chần chừ quá nhiều. Với nhiều kinh nghiệm làm chung cư bình dân, chuyên gia này đã đưa ra 2 nhóm giải pháp để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà 100 triệu đồng.

Ông Đực cho biết, đóng vai trò quan trọng hàng đầu và cũng là gói giải pháp thứ nhất liên quan đến cơ quan quản lý Nhà nước, tạm gọi là giải pháp chính sách. Thứ hai là giải pháp quản trị công nghệ, phụ thuộc vào hành động của doanh nghiệp. Để có thể đưa các dự án căn hộ siêu rẻ về đích thành công, hai nhóm giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ và hỗ trợ lẫn nhau.

Giải pháp chính sách: Cơ quan quản lý thực hiện

Thay vì quyết liệt loại trừ như 7-8 năm trước, Tp.HCM cần thống nhất nhìn nhận mô hình căn hộ 20-30m2 là nhà ở thương mại giá rẻ. Để mô hình này được triển khai thuận lợi, lãnh đạo thành phố có thể cho thí điểm kèm theo một số điều kiện như tăng mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất ở một ngưỡng cho phép và chỉ định khu vực thực hiện.

Địa phương cũng cần thành lập Ban Phát triển nhà giá rẻ để hỗ trợ các thủ tục liên quan đến quá trình chuẩn bị đất và xây dựng. Nhằm kịp thời tháo gỡ những vướng mắc liên quan, Ban Phát triển nhà giá rẻ sẽ đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị pháp lý cho dự án. Trên thực tế, khi hồ sơ bị vướng mắc, mỗi khâu có thể kéo dài một vài tuần đến vài tháng. Thời gian chờ đợi này nếu cộng gộp lại sẽ rất dài, làm phát sinh chi phí cũng như lãng phí thời gian của doanh nghiệp.

Về các loại thuế – phí: cần miễn hoặc giảm một phần tiền sử dụng đất; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; hỗ trợ một phần lãi suất cho người mua loại nhà siêu rẻ này; đồng thời hỗ trợ chi phí thi công hạ tầng cấp thoát nước, đấu nối điện (nhóm chi phí này doanh nghiệp thường phải tự gánh).
Giải pháp quản trị công nghệ: Doanh nghiệp đảm đương

Để giảm chi phí, doanh nghiệp cần tổ chức được quỹ đất lớn từ vài chục ha trở lên để phát triển riêng một khu nhà giá rẻ quy mô lớn, thuận tiện sản xuất hàng loạt. Vị trí thuận tiện là những quận, huyện vùng ven Sài Gòn như: Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè.

Chủ đầu tư cần thiết kế mô hình căn hộ tiêu chuẩn để xây dựng hàng loạt: thấp tầng (6 tầng trở xuống), không tầng hầm, không thang máy, dùng chung một hệ mô đun kiến trúc, ứng dụng nhiều công nghệ – vật liệu xây nhà tiết kiệm chi phí.

Tăng giá theo quy tắc lệch tầng. Giá nhà sẽ tăng lên theo tầng, chẳng hạn căn tầng 5 có giá thấp nhất và giá căn tầng 4, 3, 2 sẽ tăng dần. Vì di chuyển thuận tiện hơn và có thêm giá trị thương mại nên căn tầng trệt giá có thể cao gấp 5-6 lần các căn ở tầng cao.

Doanh nghiệp cũng cần linh hoạt trong bố trí sản phẩm, xin phép xây dựng căn hộ 30m (gồm 20m2 sàn và 10m2 lửng) nhưng chỉ bàn giao trước 20m2 sàn. Tầng lửng 10m2 để trống dự phòng, chỉ bố trí sẵn không gian để người mua tự lắp đặt vật liệu nhẹ như gỗ, nhựa và nhôm tùy sở thích và nhu cầu. Trong hợp đồng mua bán, doanh nghiệp cam kết đã xây dựng kết cấu căn hộ đủ sức chịu lực 30m2, trần cao 4m và đủ lắp đặt thêm 10m2 tầng lửng.

Ông Đực cho biết, việc linh hoạt trong bố trí sản phẩm vừa giúp giảm tải cho công trình so với tầng lửng bằng bê tông vừa có thể giảm giá thành căn hộ tại thời điểm mở bán xuống mức cạnh tranh để bù cho chi phí đất tại Tp.HCM đắt đỏ hơn Bình Dương. Theo đó, mỗi m2 của căn hộ siêu rẻ tại Sài Gòn có giá 6-8 triệu đồng, 20m2 ban đầu vào khoảng 120-160 triệu đồng một căn. Nếu có nhu cầu phát sinh, tầng lửng 10m2 sẽ được người mua bố trí sau nên sẽ tạm thời tiết kiệm được chi phí.

Chuyên gia này nhận định, nếu gần trung tâm thành phố hơn, chi phí đất đắt đỏ hơn thì căn hộ siêu rẻ có giá dao động ở mức 200-300 triệu đồng một căn, mức giá vừa túi tiền với đại đa số người lao động.